実際には、住宅の購入には物件価格以外にも、仲介手数料や登記費用、住宅ローンに関する費用、税金、火災保険料など、さまざまな諸費用がかかります。

特に中古住宅や中古マンションを購入する場合は、諸費用が大きくなることもあるため、物件探しを始める前に「総額でいくら必要なのか」を把握しておくことが大切です。

この記事では、住宅購入時にかかる主な諸費用と、4,000万円の中古住宅を購入する場合の具体的なイメージをわかりやすく解説します。

住宅購入の諸費用はどのくらいかかる？

住宅購入にかかる諸費用は、物件の種類や住宅ローンの利用条件などによって異なります。

一般的な目安として、中古住宅では物件価格の7～10％程度が諸費用の目安とされることがあります。

例えば4,000万円の中古住宅を購入する場合、

4,000万円 × 7～10％ ＝ 280万円～400万円

程度が一つの目安になります。

ただし、これはあくまで目安です。

仲介手数料の有無、住宅ローンの借入額、金融機関の手数料、物件の種類、登記内容などによって実際に必要となる金額は変わります。

そのため、「4,000万円の物件だから400万円用意すれば必ず足りる」というものではありません。

購入前に個別の資金計画を確認することが重要です。

住宅購入時にかかる主な諸費用

住宅購入では、主に以下のような費用が発生します。

• 仲介手数料

• 売買契約書の印紙税

• 登記費用

• 住宅ローン関連費用

• 火災保険・地震保険料

• 固定資産税・都市計画税の清算金

• 不動産取得税

• 引越し費用

• リフォーム・修繕費用

• 家具・家電購入費用

• 
  

ここから、それぞれ詳しく見ていきましょう。

1．仲介手数料

中古住宅や土地などを不動産会社の仲介で購入する場合、仲介手数料がかかります。

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は一般的に、

売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

という速算式で計算できます。

例えば4,000万円の物件の場合、

4,000万円 × 3％ ＋ 6万円
＝126万円

消費税10％を加えると、

138万6,000円

となります。

なお、これは法律上の上限額であり、実際の仲介手数料は不動産会社との契約内容によって異なります。

2．売買契約時の印紙税

不動産の売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税がかかります。

印紙税の金額は売買価格によって異なるため、契約する物件の価格を確認しておく必要があります。

また、住宅ローンを利用する場合には、ローン契約に関する書類についても印紙税が発生する場合があります。

3．登記費用

住宅を購入すると、所有権移転登記などの手続きが必要になります。

住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定登記が必要になることもあります。

登記費用には、主に登録免許税と司法書士への報酬などが含まれます。

実際の金額は物件の内容や住宅ローンの借入額などによって変わるため、司法書士から見積もりを取得して確認するのがおすすめです。

4．住宅ローンにかかる費用

住宅ローンを利用する場合、借入そのものにも費用がかかります。

例えば、

• 融資事務手数料

• 保証料

• 印紙税

• 電子契約に関する費用

• 団体信用生命保険に関する費用

などです。

金融機関によって手数料や保証料の仕組みは大きく異なります。

例えば融資事務手数料が「借入額の2.2％」という住宅ローンの場合、4,000万円を借りると、

4,000万円 × 2.2％ ＝ 88万円

となります。

このように、同じ4,000万円の物件を購入する場合でも、住宅ローンの選び方によって必要な初期費用は変わります。

5．火災保険・地震保険

住宅を購入すると、火災保険への加入を検討することになります。

住宅ローンを利用する場合、金融機関から火災保険への加入を求められるケースもあります。

保険料は、

• 建物の構造

• 所在地

• 建物の面積

• 補償内容

• 保険期間

などによって変わります。

地震保険を付帯する場合は、さらに保険料が必要になります。

6．固定資産税・都市計画税の清算金

不動産を購入すると、固定資産税や都市計画税も関係してきます。

売買時には、売主がすでに支払っている固定資産税・都市計画税について、引渡し日を基準として買主が負担分を清算することがあります。

中古マンションの場合は、これに加えて管理費や修繕積立金などの清算が発生する場合もあります。

7．不動産取得税

不動産を取得した場合には、不動産取得税が課税されます。

ただし、住宅や土地については一定の要件を満たすことで軽減措置を受けられる場合があります。

そのため、「物件価格×税率」で単純に計算できるものではありません。

購入する物件が軽減措置の対象になるか、事前に確認しておきましょう。

8．引越し・家具・家電などの費用

意外と忘れやすいのが、引越しや新生活にかかる費用です。

例えば、

• 引越し費用

• エアコン

• 冷蔵庫

• 洗濯機

• カーテン

• 照明

• 家具

• 外構工事

• リフォーム費用

などがあります。

特に中古住宅の場合、「購入後にリフォームしたい」「エアコンを新しくしたい」といったケースも多いため、物件価格と諸費用だけでなく、購入後の費用まで考えておくと安心です。

4,000万円の中古住宅を購入するといくら必要？

ここまでの内容を踏まえて、4,000万円の中古住宅を購入するケースを考えてみましょう。

物件価格が4,000万円の場合、諸費用の目安を7～10％とすると、

280万円～400万円程度

となります。

つまり、購入に必要となる総額は、

4,000万円＋280万円～400万円
＝4,280万円～4,400万円程度

が一つの目安になります。

ただし、実際の費用は物件やローン条件によって大きく変わります。

特に仲介手数料や住宅ローン手数料は、購入する物件や利用する金融機関によって金額が変わるため、具体的な物件が決まった段階で詳細な資金計画を作成することが大切です。

「物件価格」ではなく「購入総額」で考える

住宅購入では、

「4,000万円の家を買う」

と考えるだけではなく、

「4,000万円の物件を購入するために、全部でいくら必要なのか」

という視点が重要です。

例えば、自己資金として300万円を用意していたとしても、諸費用だけで300万円近くかかるのであれば、頭金として使える金額は少なくなります。

また、購入後には住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税や火災保険、マンションの場合は管理費・修繕積立金などの維持費も必要になります。

そのため、住宅購入では「購入できる価格」ではなく、「購入後も無理なく生活できる価格」を考えることが大切です。

まとめ

住宅購入では、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。

特に中古住宅の場合は、物件価格のほかに、

• 仲介手数料

• 登記費用

• 住宅ローン関連費用

• 印紙税

• 火災・地震保険

• 税金の清算金

• 不動産取得税

• 引越し・リフォーム費用

などを考えておく必要があります。

諸費用は物件や住宅ローンによって異なるため、物件価格だけで購入予算を決めるのはおすすめできません。

「この物件を購入したら、実際に総額いくら必要になるのか」を確認したうえで、無理のない資金計画を立てましょう。

アースホームでは、物件探しだけでなく、住宅ローンや諸費用を含めた購入資金についてもご相談いただけます。

「自分の場合はいくらくらいの物件を購入できる？」

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といったご相談もお気軽にお問い合わせください。

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2026年6月に東日本レインズが公表した「Market Watch」によると、首都圏の中古住宅市場では、マンションと戸建住宅で異なる動きが見られました。

特に千葉県では、中古マンション・中古戸建ともに成約件数や価格が前年を上回り、市場は引き続き活発な状況となっています。

まず首都圏全体の中古マンション市場では、成約件数は4,241件で前年同月比1.3％減となり、3か月連続で前年を下回りました。一方、成約価格は5,208万円と前年並みを維持しており、大きな価格下落は見られません。また、売り出し中の物件数は前年より3.5％増加しており、購入を検討している方にとっては選択肢が増えている状況です。

その中でも千葉県は特に好調な結果となりました。中古マンションの成約件数は508件で前年同月比19.0％増、㎡単価は44.05万円で20.5％増、成約価格も3,175万円で20.8％増となり、首都圏の中でも力強い伸びを見せています。

船橋市や習志野市のように都心へのアクセスが良いエリアでは、引き続き中古マンションの需要が高いことが期待されます。

一方、中古戸建市場も堅調に推移しています。首都圏全体では成約件数が2,019件で前年同月比3.9％増となり、3か月連続で増加しました。成約価格も4,006万円で1.7％上昇し、売り出し物件は5か月連続で減少しています。つまり、購入希望者は多い一方で市場に出ている物件は減少しており、売却には追い風となる状況です。

千葉県の中古戸建も好調で、成約件数は410件と前年同月比6.2％増、成約価格は2,730万円で8.3％上昇しました。マンションだけでなく戸建住宅についても、購入需要の高さがうかがえる結果となっています。

今回の市場動向を見ると、首都圏全体ではやや落ち着きが見られるものの、千葉県ではマンション・戸建ともに需要が堅調で、売却を検討されている方にとっては良いタイミングと言えそうです。

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結論から言うと、物件探しと並行して事前審査を受けることをおすすめします。

住宅ローンの事前審査を受けることで

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が分かるようになります。

また、気に入った物件が見つかった際にも、事前審査が完了していることでスムーズに購入申込を行うことができます。

特に人気物件の場合は、購入申込のタイミングが重要になることもあります。

一方で、事前審査を受けずに物件探しを進めてしまうと、購入できない価格帯の物件を見てしまったり、購入申込が遅れてしまうケースもあります。

不動産購入では

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不動産購入は人生の中でも大きな買い物です。

事前に流れを知っておくことで、安心して進めることができます。

一般的な流れは次のようになります。

・物件見学
・購入申込
・住宅ローン事前審査
・売買契約
・住宅ローン本審査
・金銭消費貸借契約
・残代金決済
・お引渡し

購入申込は、「この物件を購入したい」という意思を売主様へ伝える手続きです。
この段階では価格や引渡し時期などの条件調整を行うこともあります。

その後、住宅ローンを利用する場合は金融機関で審査を進めます。

売買契約では、物件の内容や契約条件について重要事項説明を受けたうえで契約を締結します。

住宅ローンの本審査承認後は、融資実行の準備を進め、残代金の支払いと所有権移転登記を行います。

そして、すべての手続きが完了すると物件のお引渡しとなります。

不動産購入は専門用語や手続きが多いため、不安を感じる方も少なくありません。

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